ハワイ島不動産市場動向

2012年4月：ハイシーズンを終えて（NEW)

2012年ハイシーズン報告
クリスマスから4月の上旬までがハワイのハイシーズンで、最も人が多くなります。人が多くなるといことは、不動産も売れるということで、この時期に不動産が動くかどうかがその年の市場動向の鍵となります。

月間成約数を見る限り、戸建てとコンドミニアムは1月から市場が活発化しているこことが見て取れます。4ヶ月連続しての前月を上回るのは2010年のハイシーズン以来です。アメリカの年度末にあたる5月、6月は不動産の動きが鈍くなる傾向がありますが、年初めの9月に向け、7-8月には冬ほどでないものの、動きがよくなるようです。

ワイコロア・リゾートとマウナラニ・リゾートも今年のハイシーズンは物件がよく動いています。特にワイコロアは今年に入って130％以上の伸びとなっています。

 

2012年3月：全米不動産市場動向　（NEW)

全米の不動産動向
マクロで見るとどうでしょうか。全米主要都市の不動産価格の指標として用いられるケース・シラー指数によれば、全米20都市における不動産価格は2011年には平均で3.9%下落しています。主要都市の年間下落率ではアトランタがダントツの-14.8％、ニューヨークは-2.9％、サンフランシスコが-5.3％、サンディエゴが-5.9％、ロサンジェルスが-5.4％、ラスベガスが-9.0％、、マイアミが-1.9％、シカゴが-6.6％といった数字になっています。

上のグラフを見ても分かるとおり、全米規模で市場が2003年レベルに後退しました。価格でいえばおよそ33％の下落です。
これはハワイ島の不動産市場の動きとも合致します。現在の不動産中値が戸建てで38万6千ドル、コンドミニアムで17万7千ドルですから、ちょうど2002年〜2003年の価格帯です。ちなみにコナでは、2003年8月の戸建ての中値が38万5千ドル。2002年3月のコンドミニアムの中値が17万5千ドルでした。

2011年には全米384と337都市で不動産価格が下落したものの、 ケースシラー指数は2012年を回復の年と位置づけ、2012年後半には384都市の172都市で不動産価格が上昇に転じ、2013年後半には376都市で不動産価格が上昇するだろうと予測しています。

2012年1月：2011年の総括（NEW)

2011年のハワイ島の不動産市場は取引件数と取引総額は全地域で前年を大きく上回ったものの、不動産価格はほとんどの地域で下落しました。特にコンドミニアム価格がコナで大きく下落しました。

戸建

コンドミニアム

1991年からの取引件数の推移を見る限り、月間取引件数は2007年レベルに回復していることが見て取れます。

（青：ノースコナ　　オレンジ：サウスコナ　　緑：ノースコハラ　　紫：サウスコハラ）

コンドミニアムの取引件数も2007年レベルに回復しています。

（青：コナ　　　紫：サウスコハラ）

一方、下はコナの1994年からの不動産中値の推移ですが、リーマンショックを機に大きく値下がりした不動産価格は2002年〜2003年レベルに下がっていることがわかります。

（青：戸建　　ピンク：コンドミニアム　　緑：更地　　　単位：1000ドル）

この価格の下落の大きな要因は安いREO物件（抵当流れ）の存在です。
取引物件に占めるREO物権の割合はコナの戸建で30.2％、コンドミニアムで32.3％にものぼります。40万ドル以下の戸建の場合にはREO物件の比率はなんと45％、20万ドル以下のコンドミニアムで38％という高い水準になっています。
REO物件を所有する銀行は一般的には早く物件を手放したいため、市場価格よりも安い年段で放出する傾向にあります。
市場に出てから売却までの日数はどうでしょうか？　通常取引の戸建が市場にでてから平均で70日で売れているに対し、価格安いREO物件はおよそ25日にという早さです。優良物件は比較的早く売れますが、割高物件は長期間市場に留まるという2極化現象が起きています。
ただし、REO物件はすべての価格帯に均等に存在するわけではなく、戸建の場合には8割強が40万ドル以下、コンドミニアムであれば7割強が20万ドル以下の比較的安い価格帯（中値以下）に集中しています。この価格帯の所有者がこの経済状況に一番影響を受けているということでしょうか・

現在コナでは40万ドル以下の程度の良い物件はかなり激しい争奪戦が繰り広げられています。40万ドル以下で海の見える程度のよい物件は、現金購入、短いエスクロー期間、現状有姿購入、かつ居住者（投資家は２週間オファーを入れられない条件がついていることがあります）でないと購入が難しいのが現状です。
50万ドルを超えてくるとローンの問題からも競争はかなり少なくなりますので、じっくり売主と交渉する余裕も出てくるでしょう。現在は抵当ながれ物件以外でも多くの優良物件があります。チャンスを逃さないためにも事前準備をしっかりとして目を肥やしておくことが重要です。

リゾート
ワイコロアやマウナラニでも抵当流れ物件がでていることから価格は下がっています。2006年にはワイコロアの売り物件の中値は70万ドル、マウナラニでは175万ドルでした。2012年1月現在ではそれぞれ45万ドルと89万ドルに落ち着いています。ワイコロアでは20万ドル台、マウナラニでも40万ドル台でコンドミニアムが手に入るようになりました。
抵当流れの売り物件数は2012年1月現在は両リゾートでわずか1件となっています。昨年のREO物件が取引件数に占めた割合はワイコロアで23％、マウナラニで13％と高くありません。こうしたREO物件の割合が減り続ければ取引価格は安定してくることが予想されます。
リゾート物件の抵当流れは比較的状態が良いので、ここを狙うのも良いでしょう。ただし競争が激しいので、「現金買い」が基本です。迷っている暇はありませんので、最新情報を入手し、目を肥やしておくことが重要です。 投資家による所有率が高いリゾートですが、銀行も融資枠を緩和し始めています。現在の30年ローンの金利目安は3.8％程度。リゾート物件は金利が高めになる傾向がありますが、それでも貸し渋りは減ってきているようです。

 

2011年2月：2011年ハイシーズン突入！

早いものでもう2月です。
月間成約物件数は伸びを見せています。
2008年から各年の最初の月を記しました。最悪だった2008年でも1月は成約件数が伸びていますので、1月の伸び＝良い年にはなりませんが、1月から3月が売れなければ話にはなりません。成約数は長期的にみればゆるやかな上昇トレンドになっていくと見ています。

青：戸建　　　ピンク：コンドミニアム　　　　緑：更地

 

上のグラフを見ただけでは、昨年と今年の不動産市場に差異がないように思えます。そこで価格帯で比較してみました。下の表を見ると、不動産市場がすべての価格帯で活発になってきていることが分かります。昨年の1月時点では、戸建市場の牽引役は50万ドル以下の物件であったのが、今年に入ってからは70万ドルまで動きがでてきています。

 

価格帯ごとの成約物件比率：コナ戸建

	比率 (売り件数／成約件数)
価格帯	2010年1月	2011年1月
$400,000以下	2.31	1.03
$401,000- $500,000	4.36	2.00
$501,000- $700,000	7.30	3.53
$701,000-$900,000	24.00	21.50
$901,000- $1,500,000	21.67	7.20
$1,501,000 以上	81.00	12.35

 

コナのコンドミニアムはどうでしょうか？
全価格帯で動きが良くなっているのが明らかに分かります。4千万円以上の高級コンドミニアムも動き始めました。売れ筋はやはり10万ドル〜20万ドル物件ですが、20万〜30万ドルの市場が活発になってきているのは何よりです。

価格帯ごとの成約物件比率：コナのコンドミニアム

	比率 (売り件数／成約件数)
価格帯	2010年1月	2011年1月
$100,000以下	6.25	2.00
$101,000- $200,000	7.13	1.91
$201,000- $300,000	4.75	2.67
$301,000-$400,000	4.08	4.00
$401,000- $500,000	22.00	8.00
$501,000 以上	74.00	13.40

 

2011年のコナの不動産の動きは明らかに昨年よりも力強さが出てきました。安い抵当流れ物件だけでなく、優良物件が売れ始めています。是非この機会をお見逃しなく。

 

2011年1月：2010年を振り返って

2010年は取り引き件数と取引額は堅調に伸び、2007年レベルに戻りました。
ただし、 抵当流れ物件の影響を受け、不動産価格は下降傾向でした。日本の方からは「ハワイを含む米国の不動産市場はさも停滞していることだしょう」とのコメントを頂きますが、なんのなんの、かなり動きがあります。

まずは戸建の取引件数。ノースコナはほぼ2007年レベルに戻りました。サウスコハラ（ワイコロアなど）と比較すると、かなり動きが活発です。価格帯としては45万ドル以下の物件を中心に動いていますので、この価格帯で良い物件を見つけるのが難しくなりつつあります。

 

 

 

 

 

 

 

青:ノースコナ　紫：サウスコハラ　　オレンジ：サウスコナ　　緑:ノースコハラ

コンドミニアムも同様で、コナが大きく伸び、2007年レベルを超えています。取引件数的には2005年がピーク。価格は2007年初めがピークです。2007年を思い起こせば、市場は活発に動いていましたから、それに順ずる現在の市場も悪くないということです。

青:ノースコナ　紫：サウスコハラ　　

最も苦戦しているのが更地です。ローンがつきにくいため、取引件数があまり伸びてきません。投資目的で購入するバイヤーが多いので、戸建の市場が上がるについて、伸びることででしょう。一般的に一番投機性が高いのが更地と言われています。値上がりもするが、値下がりもするのが更地です。

青:ノースコナ　紫：サウスコハラ　　オレンジ：サウスコナ　　緑:ノースコハラ

さて、中値の推移です。1994年からのコナの中値の動きを追っています。戸建とコンドミニアムは2008年のリーマンショックを機に大きく価格が下がりました。価格は2002年から2003年レベルで下げ止まってきた感があります。オアフはすでに中値が上昇傾向です。抵当流れ物件の流入が落ち着けば価格は落ち着き、やがて上がっていくことでしょう。コナの戸建の中値が40万ドル強。コンドミニアムが30万ドル弱。

 

 

 

 

 

 

 

 

青；戸建　　ピンク；コンドミニアム　　緑；更地

そしてコナの月間成約数の推移です。これを見る限りでは2010年は2007年レベルを上回っています。戸建が月間およそ100軒、コンドミニアムが60件〜80戸程度成約するのがここ数ヶ月の動きです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

青：戸建　　　ピンク：1億円以上戸建　　　オレンジ:コンドミニアム　　　緑：4000万円以上コンド

 

リゾートはどうでしょうか。ワイコロアとマウナラニも戻ってきています。特にワイコロアが躍進しているのが分かります。価格はほぼ下げ止まり、ワイコロアのビーチビラの2ベッドモデルが30万ドル強。ハリイカイのガーデンビュー2ベッドが40万ドル弱。コロニービラの2ベッドが30万ドル弱で売れています。
価格的にはピーク時のおよそ半額ですので、この辺で下げ止まるのも分かります。当社のマウナラニのオーシャンフロントの物件はもともと24億で売りに出していましたが、15億円で売れました。

リゾートはこれから楽しみな市場です。抵当流れ物件も程度のよいものが多いので、価格が下がれば動きがでるのは間違いないでしょう。

超高級プライベートリゾートはどうでしょうか。
フアラライは2010年も105ミリオン（およそ90億円、27物件）を売り上げています。 クキオは2009年の実績を大きく上回り、4億円のオーシャンフロントのロットも7ロット売却しました。フアラライやクキオでも数は少ない抵当流れやオークション物件が2010年は数件売れています。中にはかなり良いお買い物もありました！　　プライベートリゾートは今がお買いです。
残念なことにホクリアは未だ銀行管理下にあり、開発スタートの目処が立っていません。第一分譲の1200坪の区画が15万ドルという破格な売り物件もでました。ゴルフ場やレストランは運営していますので、これも面白いかもしれません。

2011年のハイシーズンはかなり物件が動くことが予想されています。抵当流れのモラトリアムも終わり、これからしばらくバイヤーにとっては面白いでしょう。オアフではすでに価格が上昇し始めており、他島も足並みを揃えると見られています。

 

 

2010年11月：抵当流れモラトリアムと不動産市場

2010年10月になって、銀行による不適切な不動産差し押さえ手続きが問題となり、銀行側が差し押さえ物件のリセールを一旦ストップしています。バンクオブアメリカはすでに手続きの見直しを終え、ハワイでのリセールを開始していますが、抵当流れ物件の減少により、およそ5％程度在庫が減りました。また、現在は抵当流れ物件を安く購入することを目当てのバイヤーも多いので、成約件数にも影響が若干でていると見られています。

月間成約数は以下の通り。

冬場のハイシーズンに続き、7月、8月の夏は安定した成約数となっています。

青：戸建　　ピンク：コンドミニアム　　緑：更地

 

過去12ヶ月の取引件数をまとめると以下の通り。かなりの伸びを見せています。

ハワイにとって、9月〜12月は人も少なく、不動産の動きも鈍くなる傾向があります。

全米20都市の不動産市場の統計を元に毎月発表されるＳ＆Ｐケース･シラー住宅価格指数を見ても、2006年から下がり続けてきた住宅価格は2003年レベルで下げ止まっています。これはハワイ島の不動産も同様です。
コナの不動産成約数を見ても戸建とコンドミニアム市場は戻ってきていますから、12月からのハイシーズンには期待が寄せられています。

 

2010年9月：米国本土の影響はあるのか？

連邦政府による不動産購入奨励制度の期限が切れたことを受け、米国本土の不動産市場は７月に入って大きく取引件数が減少しました。

ハワイでは今年の夏は概ね堅調で、取引件数への影響はありませんでした。下はコナの月間成約物件数のグラフですが、７月は順調でした。

青：戸建　　ピンク：コンドミニアム　　緑：更地

ワイコロアやマウナラニといったリゾートではポロポロと抵当流れ物件が出ており、これらを中心に市場が動いています。ワイコロアのハリイカイでは、４０万ドルのディベロッパー２ＬＤＫ物件の在庫が完売し、またビーチビラも残り在庫あとわずかとなっています。

価格的には抵当流れと担保割れ物件が足を引っ張る形となっており、上向きには転じていません。

９月から年末まではハワイで一番人が少なくなります（来月のアイアンマンの時期を覗いて）。米国本土の動きに同調するのかどうか、見極めたいと思います。

2010年7月：前半を終えて

早いもので、2010年も後半に突入です。ハワイ島西側の不動産市場動向をまとめておきますので、参考にして頂ければ幸いです。

取引件数および取引額は今年に入って全地域で大幅アップですが、中値はまだ下落傾向にあります。未だ担保割れ物件や差し押さえ物件が、価格の足を引っ張っているのが分かります。取引件数は2007年度レベルを超えており、低い価格帯の優良物件の動きは極めて早くなっています。

戸建

地域	取引件数	中値	取引額合計
ハワイ島全体	774(+45.76%)	$260,000 (-5.45%)	$360.7M (+59.02%)
ノースコナ	202 (+66.94%)	$410,500 (-7.55%)	$174.8M (+98.21%)
サウスコナ	25 (+108.33%)	$316,250 (+5.42%)	$8.1M (+109.61%)
ノースコハラ	28 (+180.00%)	$587,000 (-40.66%)	$20.3M (+91.91%)
サウスコハラ	78(+8.33%)	$350,000 (-12.28%)	$56.0M (+23.53%)

コンドミニアム

地域	取引件数	中値	取引額合計
ハワイ島全体	271 (+102.24%)	$270,000 (-9.98%)	$109.6M (+82.02%)
ノースコナ	164 (+127.78%)	$240,000 (-20.00%)	$60.4M (+90.70%)
サウスコハラ	87(+112.20%)	$375,500(-12.28%)	$46.9M (+77.68%)

 

6月末時点での価格帯ごとのコナの成約物件比率は以下の通り。

売れ筋は50万ドル（4500万円）以下の戸建と、20万ドル以下のコンドミニアムです。50万ドル以下の戸建の優良物件が早く売れてしまうため、以前の平均価格だった50万ドルから70万ドルの物件が動きはじめています。

Ａ）価格帯ごとの成約物件比率：コナ戸建(2010年5月時点)

価格帯	比率 (売り／成約)	市場タイプ
$400,000以下	1.10	売り手市場
$401,000- $500,000	2.33	売り手市場
$501,000- $700,000	4.50	ニュートラル
$701,000-$900,000	10.25	強い買い手市場
$901,000- $1,500,000	16.00	強い買い手市場
$1,501,000 以上	12.25	強い買い手市場

 

B)価格帯ごとの成約物件比率：コナのコンドミニアム(2010年5月時点)

 

価格帯	比率 (売り／成約)	市場タイプ
$100,000以下	3.20	ニュートラル
$101,000- $200,000	1.28	売り手市場
$201,000- $300,000	5.70	買い手市場
$301,000-$400,000	5.89	買い手市場
$401,000- $500,000	7.50	買い手市場
$501,000 以上	22.33	強い買い手市場

これからの動きは？

ハワイでもっとも不動産が動く時期は、やはり人が増える1月~4月。この時期の動きがその年の市場状態を顕著に表します。下はコナの成約物件数の推移です。赤丸で囲んであるのが、過去4年間のハイシーズンの動きです。2007年、2008年とハイシーズンが振るわなかった年は、やはり市場は下がり傾向にあります。今年2010年はコンドミニアムと戸建両方が躍進しました。米国では9月が新年度。人が少なくなるローシーズンと合わせて夏は市場はあまり動かないでしょうが、10月のアイアンマン世界大会と感謝祭（11月）以降、ハワイ島の不動産は動き始めることでしょう。

青：戸建　　ピンク：1億円以上戸建　　オレンジ:コンドミニアム　　緑：5000万円以上コンド

 

2010年5月：リゾートも動き出した？

ワイコロア、マウナラニ、マウナケアの成約物件比率(売り物件/成約物件）が「4.76」に下がり、動き出してきました。リゾートのコンドミニアムはローンがつきにくいため、これまで苦戦しており、2008年のリーマンショック後の成約物件比率はなんと30.78でした。ワイコロアに抵当流れがでていることも成約物件が増えた理由に挙げられますが、クララニなどのマウナラニの新築プロジェクトも動きがてきていることから、「売れる」価格帯が見えはじめている感があります。価格は2006年のピーク時から30％減となっており、かなり割安感がでてきています。マウナラニの新築プロジェクトのクララニやカミロは元々80万ドル以上だった物件が50万ドル台（うまくいけば40万ドル台）とディベロッパーも大きく価格を調整し始めました。

ワイコロアとマウナラニの売り物件数の推移ですが、確実にその数は減っています。水準としては2007年レベルを下回るところまできていますので、在庫の調整は進んでいるようです。

そして成約物件数も2010年のハイシーズンで大きく伸びました。特にワイコロアは担保割れ物件と差し押さえ物件が安くでたので、これらが成約につながっています。

売り物件を成約物件で割った、成約物件比率ですが、こちらも躍進してるのがお分かりいただけるでしょう。ただし、これには担保割れ物件(ショートセール）が多く含まれているため、このうちクローズしないものもあります。一方、オファーが入っていても銀行の了承を得られるまで｢成約」に変えず市場に出している物件もありますので、オファーが入っている物件となれば、もっと数は多いと推定できます。

リゾートでも動きがでてきているのは間違いありません。売れる価格帯が見えてきたので、状況は改善していくでしょう。価格としては｢ショートセール物件」が足を引っ張っているので、まだ値下がり傾向があります。ただし、この調子でいけば、市場の状態は年末までにかなり改善すると考えられます。

5月になって注目したいのは、4月30日で終わった連邦政府の税負担政策の影響。4月はこれによって駆け込み需要があったと見られていますので、来月がどのような数字になるのか興味深いところです。コナでは相変わらず、50万ドル以下の優良物件は激しい競争が繰り広げられています。成約物件比率は1.38とかなり低い水準に留まっています。50万ドル台の物件も3.7とニュートラルに近い比率ですが、それ以上になると成約比率はかなりあがり、買い手市場の様相が明らかになります。

クキオでは今年になって新しい分譲地区のオーシャンフロント区画を早くも7ロット販売（各4億円）。4月時点で昨年の売上を越えました。

 

2010年4月：ハイシーズンは堅調。取引件数および、取引額は過去3年で最高

ハワイのハイシーズンは3月終わりでほぼ終了ですが、不動産市場は着実に改善の兆しが見えてきています。

コナの戸建の取引件数は前年比で＋88％。コンドミニアムも87％。ワイコロアやマウナラニを含むサウスコハラのコンドミニアムの取引件数はなんと前年比の＋191％です。とはいえ、取引件数と取引額は順調に伸びていますが、中値はまだ下がり基調です。これは安い抵当流れ物件が足を引っ張っていることに起因しています。抵当流れ物件や、ショートセール物件の在庫が一層されれば価格は上がっていくことになるでしょう。購入は今年一杯がチャンスと考えられています。

コナの2007年からの月間成約物件数の推移は以下の通り。

青：戸建　　ピンク：1億円以上戸建　　オレンジ:コンドミニアム　　緑：5000万円以上コンド

そして、成約物件比率(売り物件数／成約物件数）も順調に下がってきており、今年に入ってから40万〜70万ドルの戸建が動き始めていることが見て取れます。特に50万ドル以下の物件は、「売り」と「成約」物件の比率がおよそ1：1.5とかなり競争が激化してきており、地域によっては価格も多少上がり始めている印象です。
コナのコンドミニアム市場も息を吹き返しつつあります。

Ａ）価格帯ごとの成約物件比率：コナ戸建

価格帯	比率 (売り／成約)	市場タイプ
$400,000以下	1.72	売り手市場
$401,000- $500,000	1.36	売り手市場
$501,000- $700,000	4.47	ニュートラル
$701,000-$900,000	23.50	強い買い手市場
$901,000- $1,500,000	8.14	買い手市場
$1,501,000 以上	12.00	買い手市場

 

 

B)価格帯ごとの成約物件比率：コナのコンドミニアム

 

価格帯	比率 (売り／成約)	市場タイプ
$100,000以下	1.89	売り手市場
$101,000- $200,000	1.87	売り手市場
$201,000- $300,000	4.00	ニュートラル
$301,000-$400,000	2.59	ニュートラル
$401,000- $500,000	7.00	買い手市場
$501,000 以上	11.14	買い手市場

最後にコハラのリゾートですが、こちらも順調に成約物件比率がさがってきています。

リゾート・コンドミニアムの成約物件比率推移(ワイコロア、マウナラニ、マウナケア)

折れ線:成約物件比率　　　紫：売り物件　　　青：成約物件

いよいよ「買い」の基準点が見えてきたようです。

 

2010年3月：成約数、取引件数は順調な伸び（NEW)

2010年2月終わりにおけるコナの戸建成約物件数は、前年比で＋74％の躍進、コンドミニアムにおいては＋160％の伸びです。リーマン直後の2008年終わりを底として市場が戻ってきていることを感じさせます。成約数のみ見れば２００７年の市場を上回る勢いです。2006年から動きが鈍かったコンドミニアム市場が回復してきていることに注目です。これまで悲観的であったバイヤーもようやく危険域は超えたと感じているのでしょう。ようやく足がかりをつかんだコンド市場。これからの動向をじっくり見ていきましょう。価格はまだ上昇に転じてはいませんが、近い将来価格にもプラスの動きがでてくると予想できます。

1億円以上の戸建、5千万円以上のコンドミニアムといった高級物件市場も確実に戻ってきていますが、こちらはまだ2007年の状況までは戻せていません。市場は一般住宅からじわじわと底上げ基調ともいえるかもしません。

ハワイ島超高級プライベートリゾートのクキオでも、2010年の最初の3ヶ月ですでに2009年の取り引き額を超えました。

2010年2月終わり時点での取引件数の比較

 

2010年ハイシーズン突入：まずは堅調な滑り出し（2010年2月6日）

今年を占う意味で、ハワイで最も人が多くなる、ハイシーズン（12月~4月）の市場動向が非常に重要です。1月の成約物件数は軒並みアップしており、1月は非常に良い月だったことが伺えます。コナでは特にコンドミニアムと1億円以上の高級戸建の伸びが顕著であり、これは期待が持てる傾向です。

2010年1月のコンドミニアムの成約物件数は過去2年の同時期と比較して最高の水準となっているほか、高級戸建の成約物件数も2007年レベルに戻っています。

また、リゾート市場（ワイコロア、マウナケア、マウナラニ）でも成約物件数が増え、買い手が戻ってきていることが伺えます。

ワイコロアでも最高で40.0付近まで上昇した成約物件比率（売り物件÷成約物件）が11まで下がり、マウナラニでは6.0まで下がりました。これらの数字は過去3年で最高です。

フアラライやクキオも価格が下がったとはいえ、4億〜8億円で戸建が堅調に売れており、またコンドミニアムも3億円台（＄３M)でクローズしています。

クキオはオーシャンフロントの土地を大きく400万ドル（3億6千万）値下げしたため、テンポ良く物件が動着始めているようです。

コナの成約物件数推移（2007年1月〜2010年1月）

青：戸建　　ピンク：1億円以上戸建　　オレンジ:コンドミニアム　　緑：5000万円以上コンド

 

2009年度総括：ハワイ島西側の不動産市場の今年の展望　(2010年1月22日）

2009年は厳しい年でしたが、ハワイ島西側不動産市場は徐々に落ち着きを取り戻し始めています。まずは2009年12月末までの市場統計です。

コナの中値は2007年のピーク（65万ドル）から35％値下がりしました。円建てベースで考えるとハワイ島の不動産はピーク時の半額で購入が可能となっております。

市場としては、底を売ったとは言いがたい状況ですが、戸建では取引件数および取引額はサウス･コナ地区を除いてプラスに転じました。中値は下落傾向ですが、45万ドル以下の戸建市場は底を打ったと考えても良いかもしれません。

A）戸建

地域	取引件数	中値	取引額合計
ハワイ島平均	1242(+8.19%)	$278,800 (-19.19%)	$564.2M (+4.61%)
ノースコナ	290 (+18.37%)	$425,000 (-24.59%)	$256.7M (+30.62%)
サウスコナ	32(-3.03%)	$340,000(-11.69%)	$10.9M (-35.87%)
ノースコハラ	32 (+45.45%)	$805,000(+9.15%)	$26.4M (+37.27%)
サウスコハラ	1242(+8.19%)	$278,800 (-19.19%)	$564.2M (+4.61%)

注） （）は前年比。取引額の単位は100万ドル（およそ1億円）

一方コンドミニアムは市場は未だ苦戦しています。投資家が多いコンドミニアムでは、ローン環境が非常に厳しいため、バイヤーが限定されてしまうのが大きな要因です。キャッシュで購入できるバイヤーにとってはコンミニアム市場は面白いでしょう。

Ｂ）コンドミニアム

地域	取引件数	中値	取引額合計
ハワイ島平均	327 (-11.62%)	$278,100 (-24.84%)	$136.1M (-30.37%)
ノースコナ	166 (-9.28%)	$250,000 (-25.37%)	$64.9M (-0.15%)
サウスコハラ	110(-20.29%)	$450,000 (-26.22%)	$66.0M (-45.65%)

 

C)コナの売り物件数推移

リーマンショック以降増え続けてきた売り物件ですが、現在は減少傾向です。在庫が減ればその分市場調整には優位に働きます。1月〜4月までのハイシーズンでどのように在庫数が推移するのか注目したいです。

青：戸建　　ピンク：コンドミニアム　　緑：更地

D)コナの成約物件数推移

下のグラフは毎月の成約物件数を記録したものですが、リーマンショックを底として成約物件数がふえていることが見て取れます。ただし、100万ドルを超える高級物件は未だ伸び悩んでいるのが現状です。

青：戸建　　　ピンク：1億円以上戸建　　　オレンジ:コンドミニアム　　　緑：5000万円以上コンド

 

E)成約物件比率

売り物件数と成約物件数の比率を表す成約物件比率を見ることによって、市場の状態をより正確に把握することが可能です。戸建市場では40万ドル以下の成約物件比率は2.31と非常に低く、売り手市場になっています。条件の良い45万ドル以下の物件がでると複数オファーが入るのは珍しくありません。価格が70万ドルを越えると大きく買い手市場に振れることが明らかです。

価格帯ごとの成約物件比率：コナ戸建

価格帯	比率 (売り／成約)	市場タイプ
$400,000以下	2.31	売り手市場
$401,000- $500,000	4.36	ニュートラル
$501,000- $700,000	7.30	買い手市場
$701,000-$900,000	24.00	買い手市場
$901,000- $1,500,000	21.67	買い手市場
$1,501,000 以上	81.00	買い手市場

 

コナのコンドミニアムでは、安いコンドミニアムよりも。20万ドルから40万ドルまでの中堅コンドミニアムのほうが動いています。ただし、40万ドルを越えると新築の戸建も狙えるため、高級コンドミニアム市場は動きが鈍くなっています。

 

価格帯	比率 (売り／成約)	市場タイプ
$100,000以下	6.25	買い手市場
$101,000- $200,000	7.13	買い手市場
$201,000- $300,000	4.75	ニュートラル
$301,000-$400,000	4.08	ニュートラル
$401,000- $500,000	22.00	買い手市場
$501,000 以上	74.00	買い手市場

 

F)過去18年間の取引数の推移

2006年からの大きな下落にようやく歯止めがかかりました。ハワイ島の不動産市場の底は1997年と言われていますが、取引件数を見る限りほぼその水準です。ハワイでは取引件数が上向いてからおよそ2年以内に価格が上向きに転じるというレポートもありますので、来年頃には不動産価格が上昇するのかもしれません。

戸建

 

ピンク:ノースコナ　　紫：サウスコハラ　　オレンジ:サウスコナ　　　緑:ノースコハラ

コンドミニアム

青:ノースコナ　　紫：サウスコハラ

2010年の展望：

米国の株式が上昇するにつれ、少しづつ不動産市場へ資金が戻ってきているようです。超高級プライベート･リゾートであるフアラライ･リゾート（最低2億円）は、昨年夏以降完全に息を吹き返し、また45万ドル以下の戸建市場も底を打っています。

現在の懸念材料としては、抵当流れ物件やショートセール物件(担保割れ物件）でしょう。オバマ政権は差し押さえをなるべく実行しないよう銀行に働きかけている分、売却額がローン額を下回る「ショートセール」物件が増えています。ショートセール物件の場合、取引を成立させるためには銀行の承諾が必要であるため、非常に時間がかかるケースが多く、取引完了に至らないものの方が多いのが実情です。表面上は｢お買い得」に見える｢ショートセール（担保割れ物件）」。本当に購入できる可能性あるのかどうかよく見極める必要があります。例えば、第2、第3抵当の有無、売主の経済状況、共益費やローンの滞納状態、融資元、物件の状態などなど細かく調査しても、ショートセール取引は難しいのが現状です。

一方で取引としては非常に簡単な「抵当流れ」物件ですが、ここハワイ島では想像以上に抵当流れ物件が少ないのが実情です。ただし、今後売れなかった「ショートセール」物件が差し押さえられて、大量に安く市場にでることも考えられます。今のところこうした現象は見られていませんので、現在のところは考えにくいとされています。

2010年は混沌とした年になりそうですが、間違いなく2009年よりは売りと買いのバランスが取れてくるでしょう。そしてそれが結果的に適正な価格へとつながっていくのは間違いありません。

「買う」なら2010年。｢売り」はもう少し待った方が良さそうです。

これまで購入を検討されて来た方には絶好のチャンスです。

 

2009年10月7日：ハワイ島西側の市場動向

一般的に言って、ハワイでもっともスローな時期は8月〜11月です。特に新年度がスタートする8月から9月は人もまばらとなり、不動産がもっとも動かない時期です。ハワイのハイシーズンはなんといっても12月〜3月終わりまで。コナの場合には、それに加えて10月のアイアンマン・ウィークがハイシーズンとなります。

全米で中古物件の取引件数が前年を上回っていますが、これは差し押さえ物件が市場価格を引き下げていることと、これまで不動産を所有していなかった層への、米国政府による税の優遇措置が大きいと考えられます。

30年の長期金利は5％弱と極めて低くなっており、また居住用の住宅へのローン条件は比較的ゆるやかであることから、戸建の取引件数が前年並みに戻りつつあります。特に40万ドル以下の価格帯の優良物件はオファーが複数入るなど、非常に足が速くなっています。

一方で投資物件が多いコンドミニアムへは依然として貸し渋りが目につき、これが災いとなって取引件数が増えてきません。キャッシュを持つバイヤーにとっては有利な状況が続いています。

戸建（10月1日現在）

地域	取引件数	中値
ハワイ島平均	867(-3.77%)	$275,000 (-21.43%)
ノースコナ	189 (-3.08%)	$430,000 (-21.69%)
サウスコナ	22(-21.43%)	$342,750(-10.39%)
ノースコハラ	19 (-8.96%)	$950,000(+40.74%)
サウスコハラ	122 (-8.96%)	$377,000 (-21.37%)

コンド（10月1日現在）

コナの成約物件数

青：戸建　　オレンジ：コンド　　ピンク：戸建１億円以上　　緑：コンド5千万円以上

戸建に関して言うならば、リーマンショックから昨年暮れまでをボトムとして、成約物件は堅調に延びているのが見て取れます。とはいえ、現在市場を引っ張っているのは50万ドル以下の手ごろな物件です。コンドミニアム市場は堅調とは言いがたい状況です。

価格別の「売り物件数」対「成約物件数」の比率は以下の通りです（コナの戸建）。

この数字を見る限り、築年数の浅い50万ドルまでの優良物件に限ると、むしろ売り手市場に移行しているとも言えます。良い物件には複数オファーが入りますので、早めに動くことが要求されます。

一方高級市場では、フアラライ・リゾートで8月に5億円〜8億円の物件が5件成約に至りました。成約価格をみると、2007年度の価格から20％〜35％程度下がったところで食いつきが始まっているようです。月間最高成約額ですから、凄いことです。

キャッシュ。バイヤーにとっては、交渉を有利に進めることができることから、今が買い時との見方も増えつつあるのは間違いないでしょう。

9月にはいって円高が進んだため、日本からの問い合わせも増えています。円高を考慮すれば、2007年のピーク時の半額以下で物件購入が可能になっており、リスクヘッジに大きく貢献する形となっています。

 

2009年6月1日：ハワイ島西側の市場動向

50万ドル以下の物件が動いています。
5月のコナの戸建の成約物件比率は先月と同水準で、6.23と低くなっています。この比率は成約物件１件に対して売り物件がいくつあるかを示しています。5〜6ならば正常な市場と言われています。2008年末のリーマンショック時は「15」を越えていましたから、かなり下がりました。

コナの戸建市場を価格別に見ると：

これを見る限り、コナの戸建の売れ筋（中値）およそ45万ドルとなるのもうなずけます。成約物件比率が「2」程度とはかなり激しい競争を意味し、良い物件は飛ぶように売れていることが分かります。

実際5月31日にこの価格帯の物件を10件以上見ましたが条件のよいものはほとんどオファーが入っていました。

50万ドル以下の物件が動いている理由としては：

１）これまで価格が高すぎて手がでなかったバイヤーが購入できる価格帯になってきた

2)金利が安い

3)投資家がレンタルでまわせる価格帯になってきている

４）初めて家を購入する層に対してオバマ政権が税制優遇措置を打ち出している

５）ＦＨＡなど政府保証のローンを利用することで少ない頭金で購入できる

といったことが挙げられます。

とはいえ、70万ドルを越えるとローンの制約もあり、成約物件比率が下がります。

貸し渋りも徐々に減り始めていますので、これをクリアすると次は50万ドル〜100万ドルの物件が動きだすでしょう。

前回の大不況の際は安い価格帯の不動産が市場を引っ張りました。今回はどうなるでしょうか？

雑誌バロンズに興味深い記事があったので、翻訳掲載しました(リンクはこちら）。消費意欲さえ戻れば、キャッシュ購入が可能なバイヤーが多く存在する、高級物件市場が反発するというものです。

ここ数週間でフアラライが3件成約(240万ドル（2億4千万円）〜1900万ドル（19億円）、クキオが2件成約（500万ドル（5億円）〜600万ドル（6億円））と確かに超高級不動産市場も息を吹き返し始めた感ががあります。

少なくとも下の価格帯は下げ止まりの兆候が強く現れています。購入をお考えの方は早めに動かれることが必要かもしれません。

 

2009年5月1日：ハワイ島各西側の市場動向

コナ：
コナの戸建市場は堅調に底を抜けつつあるように見えます。昨年夏から昨年末にかけては、売り物件数と成約物件数の比率が「15」(成約物件数1に対して15の売り物件が存在する）を超えていましたが、2009年のハイシーズン（１月〜4月）には成約物件比率は「6」まで下がりました。この水準であればほぼ適正といえるでしょう。特に100万ドル(1億円)以下の物件の成約物件比率は「４.3」まで下がり、これはかなり低い水準です。100万ドルを越える物件の成約物件比率は未だ高く「24」程度となっており、高級物件はまだ苦戦していることが伺えます。とはいえ、銀行は60万ドル以上の高額ローン(ジャンボローン）の基準をゆるやかにし始めていることから、100万〜200万ドルの物件がこれから伸びてくることも予想されます。

つい先日、60万ドルの抵当流れの物件がおよそ10万ドル売値を上回ってクローズしました。この機会に安く物件を仕入れようとしている投資かも多数存在します。

ただしこうした成約物件には、ショートセールと抵当流れ物件が多く含まれており、これらの物件は一般よりも成約してからクローズするまで時間がかかるため、成約物件数を押し上げているという実情もあります。ハイシーズンが終わって、9月の新学期シーズンまでどのように物件が動くか注目していく必要があります。

コンドミニアムは融資基準が厳しいため、戸建に比べると動きが鈍くなっています。成約比率は「12」で戸建の水準を上回っています。

ゲートつき住宅地であるカハカイ・エステーツで60万ドルを切るようになってきましたし、かなり買いやすくなりました。

コナの戸建成約物件比率（低いほど在庫が少ないことを示します。）

赤＝成約物件比率　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　グラフ作成：井尾黛介

ワイコロア・ビレッジ：

ワイコロアビレッジの売り物件は最高でも70万ドルであり、住宅の質は非常に均一です。現在の売れ筋は30万ドル〜40万ドルの比較的築年数が浅い戸建物件です。特にサンセットリッジ住宅地は年末からハイシーズンにかけて第一分譲の残りの在庫を一掃し、現在新たにおよそ12戸の新築戸建を建設中です。ワイコロア・ビレッジの戸建成約比率は「5.47」とコナよりも低くなっており、在庫数が適正になってきていることを示しています。海が見える新築が35万ドル〜40万ドルで手に入るようになっています。

ワイコロア・リゾート：

ファニーメイ(政府系の債権買取機構）がリゾートコンドミニアムの融資基準を非常に厳しくしたことから、リゾートのコンドミニアムはローンがつきにくく、物件の動きはまだまだ活発とはいえない状況です。とはいえ、「60」、「70」という極めて高かった成約物件比率が「20」程度に下がってきており、在庫数の是正は進んでいるようです。抵当流れ物件がコレアなどでにポツポツ現れており、コレアでは2006年に120万ドルだった物件がおよそ半額となって売りにでています。ハリイカイでは、165万ドルで購入したオーシャンフロント物件が、抵当流れで86万7千ドルで市場にでています。

 

マウナラニ・リゾート：
マウナラニはワイコロア・リゾートよりも物件の動きがよく、成約物件比率は「10.8」であり、まだ高い水準ながら、リーマンショック時の「30〜25」という高い水準からはかなり落ち着きました。プロジェクトのなかでは今年に入って底値が見えてきたところもあります。例えば：

＊ビレッジの戸建風プールつきユニットは150万ドル程度で３件成約しています。もともと250万ドル程度の売値でした。

＊ゴルフヴィラの3/3、タウンハウスモデルが58万〜69万で3件成約していｍす。もともと85万〜100万ドルで売りにでていました。

こうした物件を基準に今後周囲のコンドミニアムも価格調整が進んでいくのではないかと考えられます。新プロジェクトのカミロでも価格を落とし、85万ドルだった新築デュープレックスを家具つきで70万ドル弱で提供し始めています。

オーシャンビューはまだ高い価格を保っていますが、ゴルフビューのユニットはお手ごろな価格で購入可能になりました。

 

マウナケア・リゾート

新プロジェクトのワイウラウラが在庫処分セールを行なったことから、コンドミニアムの成約物件比率が一気に30から3以下に下がりました。売れる価格帯が明確になったことから、今後ワイウラウラやクムラニでは価格調整が進むと考えられます。

もともと400万ドルで売りにでていた戸建が250万ドルまで下がっています。ほぼ土地のみの価格となっています。

 

お買い得物件情報をご希望のかたは、eメールでお問い合わせください。プライベートリゾート(クキオ、フアラライ、ホクリア）にも良い物件がでています。

 

2009年4月1日

ハイシーズンも終盤にはいりました。昨年のハイシーズンの際（12月〜4月）は不動産市場はほとんど盛り返しを見せませんでしたが、今年のハイシーズンは売れ行きが良くなっているのが、下のグラフからも明確に分かります。

青：戸建成約数　　オレンジ：コンド成約数　　ピンク：戸建1億円以上　　緑：コンド5千万円以上

（グラフ作成：井尾黛介）

今年になってから成約数が伸びており、ハワイ島西側の成約数は昨年同時期と比較して成約数が増加に転じています。ワイコロア、マウナラニ、マウナケアの3リゾートでも2008年を上回りましたし、またワイコロアビレッジでも2008年の3月時点を上回りました。
ワイコロアビレッジは年明けからグンと戸建の売れ行きが伸び、一旦は中断していた開発がまた着工するなど、明るい兆しが見え始めています。

ハワイ島西側各地域の成約物件数推移

	2007年3月	2008年3月	2009年3月	この間の最低
KONA戸建	98	49	56	27　(2008年7月）
KONAコンド	44	33	33	15　（2008年8月）
コハラコースト、 コンド	16	18	20	7　（2008年8月）
ワイコロア・ビレッジ戸建	31	16	20	7　(2008年12月）

とはいえ、コナではまだ高額物件の動きが鈍いのが気になります。100万ドルの戸建や50万ドル以上のコンドの動きは鈍く、逆に40万ドル(4000万円）以下の物件は売り物件と成約物件の比率が「2.1」と極めて動きが早いことを示しています。コナの戸建の成約物件比率は昨年は15以上となりましたが、現在は8.39まで下がってきており、成約物件と売り物件の比率が均衡してきていることを示しています。高額物件が売れないのは、やはり融資基準の厳格化が大きいようです。ジャンボローンと呼ばれる高額物件へのローンの融資が非常に厳しくなっているため、現金がモノを言う市場です。

不動産価格はまだ下落傾向であり、価格が安定するにはもう少し在庫調整が必要であると考えられます。いずれにせよ、価格を下げれば売れるようになれば、市場心理が随分変るでしょう。

そろそろ米国の春休みが終わります。4月半ばのイースター（感謝祭）後のハワイの不動産市場動向が気になります。

V字回復は見込めないでしょうが、購入をお考えの方はそろそろ時機かもしれません。キャッシュで交渉してみましょう。

2008年11月

2008年の総括を行なうにはまだ早いですが、10月終わり時点の不動産統計をまとめておきます。

コナにおける、2008年度のコンドミニアムと一戸建ての取引件数は合計でおよそ370件です。

8月〜9月には市場が活発になったものの、10月に入ってからの株式市場の乱調によって取引件数が再度減少する結果となりました。当社では10月だけで14億円分の取引がキャンセルとなりました。金融資産の目減りによって、融資が得られなくなったことが主なキャンセル理由となっています。

ありがたいことに10月クローズ予定だった私の担当物件はすべてクローズしました。このような市場では、ローン担当者、エスクロー担当者、売り手エージェント、買い手エージェントが一体となって刻々と変わる市場状況に柔軟に対応することが求められます。

 

2008年11月1日時点の一戸建て市場の統計

2008年11月1日時点のコンドミニアム市場の統計

 コナの不動産中央価格推移（1991年〜2008年）

 

 

2008年前半

 

A) 最新統計

2008年に入り、調整は未だ続いています。サブプライム問題に起因する全米規模の不動産ブームの終焉と景気先行き不安に加え、過去最高の原油価格によるインフレ懸念から、「買い」のタイミングを見計らっているバイヤーが多いようです。

ローン返済滞りによる物件差し押さえ率で見れば、ハワイ州は全米45位と非常に低く、サブプライム自体の影響は少ないといえます。また、全米100主要都市を比較すると、ホノルルが最も差し押さえ率が低く、これからもハワイの不動産市場が比較的安定していることが見て取れるでしょう。

下の最新統計からも分かるとおり、取引件数は減っているものの、まったく売れていない状況ではありません。価格は2006年のピークから平均で15％程度落ちていますが、それでも立地の良い物件の価格はあまり落ちていません。しかしながら、売り手にとっては厳しい状態が続いていますので、競合物件と比較のうえ、適正な価格づけが何よりも重要です。

買い手優位の現市場では、バイヤーは物件を吟味したうえで、思い切ったオファーをいれていくことが可能です。ただし、ハワイではお金に困っている売主が少ないため、話しがなかなかまとまらないのも現状です。

最近では、ローン残額（元本）が売却額を上回る「ショートセール」が増えてきました。米国ではノンリコースローン（抵当権を設定している物件のみを担保とする）が基本ですが、それでもローン額を下回る金額で売却するには、融資元（銀行）の承諾を取り付けなくてはならず、また売り手の信用スコアを大きく落とす場合もあるため、実際にはそう簡単な話しではありません。

7月終わりの今日、米国連邦議会は住宅関連法案を採択することを目指しています。これによって連邦の住宅債権機構を救う他、政府の補助金でサブプライムローンの借り換えを奨励することになっています。

住宅関連法案が可決し、原油価格が落ち着けば、不動産市場も底を打つと考えられています。否定的な報道ばかりが大きく取り上げられている今こそ、よい物件にめぐり合える可能があります。これからしばらく「買い」としては面白い時期になるでしょう。「ピンチはチャンス」です！日本の円建て融資であれば現在は利率が2.5％、そして為替も悪くありません。是非ご相談ください。

現在はまだ成約物件に対して売り物件の比率が高い状況です（10〜15）。この数字が5から10の間に継続して入るようになれば、市場に変化の兆しといえるでしょう。ここ数年の不動産ブームの間は比率は3以下でした。動きがでればまたHPでお知らせします。

最新の不動産市場データと分析はメールでお問い合わせください。

A) 2008年6月終わり時点の統計

 

2008年前半の一戸建て市場の統計

 

2008年前半のコンドミニアム市場の統計

 

B) 2008年前半を振り返って

 

売り物件数（在庫）は少し落ち着いてきたように見えます。特にコンドミニアム（ピンク）は20％在庫が縮小していますので、これは良い傾向です。

 

下は成約物件数（青：戸建、黄色：コンド、ピンク：1億円以上の戸建、水色：5千万円以上のコンド）の推移ですが、ハイシーズン（12月〜4月）には持ち直しているものの、全体では未だ下がり傾向であることがうかがえます。

 

 

コナ不動産中央値 (2001年〜現在）

紫：戸建　　　　　オレンジ；コンドミニアム

 

C）ハワイ諸島の不動産市場

 

一戸建て市場（2008年6月30日）

 

 

 

作成：井尾黛介（いおだいすけ）

 

 

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