井尾黛介
Daisuke “KAI” Ioh (R)
日本語直通
808-936-6148
kaics@hawaii.rr.com
最新不動産市場動向 |
2008年11月
2008年の総括を行なうにはまだ早いですが、10月終わり時点の不動産統計をまとめておきます。
コナにおける、2008年度のコンドミニアムと一戸建ての取引件数は合計でおよそ370件です。
8月〜9月には市場が活発になったものの、10月に入ってからの株式市場の乱調によって取引件数が再度減少する結果となりました。当社では10月だけで14億円分の取引がキャンセルとなりました。金融資産の目減りによって、融資が得られなくなったことが主なキャンセル理由となっています。
ありがたいことに10月クローズ予定だった私の担当物件はすべてクローズしました。このような市場では、ローン担当者、エスクロー担当者、売り手エージェント、買い手エージェントが一体となって刻々と変わる市場状況に柔軟に対応することが求められます。
2008年11月1日時点の一戸建て市場の統計
地域 |
取引件数（前年比） |
中央値（前年比） |
ハワイ島全体 |
973(-33.08%) |
$350,000 (-13.58%) |
ノース・コナ （コナ、ケアウホウ) |
212 (-39.77%) |
$549,036 (-10.73%) |
サウス・コナ (キャプテンクック、ケアラケクア) |
30(-43.40%%) |
$390,000 (-25.71%) |
ノース・コハラ ( ハヴィ、コハラランチ) |
21(-32.26%) |
$725,000 (-14.71%) |
サウス・コハラ (マウナ・ラニ、ワイコロア) |
139 (-30.50%) |
$475,000 (-14.37%) |
2008年11月1日時点のコンドミニアム市場の統計
地域 |
取引件数（前年比） |
中央値（前年比） |
ハワイ島全体 |
325 (-29.04%) |
$380,000(-3.80%) |
ノース・コナ |
159 (-32.63%) |
$347,000(-3.74%) |
サウス・コハラ |
126(-20.25%) |
$609,000 (-20.25%) |
コナの不動産中央価格推移（1991年〜2008年）
2008年前半
A) 最新統計
2008年に入り、調整は未だ続いています。サブプライム問題に起因する全米規模の不動産ブームの終焉と景気先行き不安に加え、過去最高の原油価格によるインフレ懸念から、「買い」のタイミングを見計らっているバイヤーが多いようです。
ローン返済滞りによる物件差し押さえ率で見れば、ハワイ州は全米45位と非常に低く、サブプライム自体の影響は少ないといえます。また、全米100主要都市を比較すると、ホノルルが最も差し押さえ率が低く、これからもハワイの不動産市場が比較的安定していることが見て取れるでしょう。
下の最新統計からも分かるとおり、取引件数は減っているものの、まったく売れていない状況ではありません。価格は2006年のピークから平均で15％程度落ちていますが、それでも立地の良い物件の価格はあまり落ちていません。しかしながら、売り手にとっては厳しい状態が続いていますので、競合物件と比較のうえ、適正な価格づけが何よりも重要です。
買い手優位の現市場では、バイヤーは物件を吟味したうえで、思い切ったオファーをいれていくことが可能です。ただし、ハワイではお金に困っている売主が少ないため、話しがなかなかまとまらないのも現状です。
最近では、ローン残額（元本）が売却額を上回る「ショートセール」が増えてきました。米国ではノンリコースローン（抵当権を設定している物件のみを担保とする）が基本ですが、それでもローン額を下回る金額で売却するには、融資元（銀行）の承諾を取り付けなくてはならず、また売り手の信用スコアを大きく落とす場合もあるため、実際にはそう簡単な話しではありません。
7月終わりの今日、米国連邦議会は住宅関連法案を採択することを目指しています。これによって連邦の住宅債権機構を救う他、政府の補助金でサブプライムローンの借り換えを奨励することになっています。
住宅関連法案が可決し、原油価格が落ち着けば、不動産市場も底を打つと考えられています。否定的な報道ばかりが大きく取り上げられている今こそ、よい物件にめぐり合える可能があります。これからしばらく「買い」としては面白い時期になるでしょう。「ピンチはチャンス」です！日本の円建て融資であれば現在は利率が2.5％、そして為替も悪くありません。是非ご相談ください。
現在はまだ成約物件に対して売り物件の比率が高い状況です（10〜15）。この数字が5から10の間に継続して入るようになれば、市場に変化の兆しといえるでしょう。ここ数年の不動産ブームの間は比率は3以下でした。動きがでればまたHPでお知らせします。
最新の不動産市場データと分析はメールでお問い合わせください。
A) 2008年6月終わり時点の統計
2008年前半の一戸建て市場の統計
地域 |
取引件数（前年比） |
中央値（前年比） |
ハワイ島平均 |
619 （-30.92％） |
$375,000 (-10.21%) |
ノース・コナ （コナ、ケアウホウ) |
148 (-34.22%) |
$552,000 (-8.53%) |
サウス・コナ (キャプテンクック、ケアラケクア) |
20 (-31.03%%) |
$502,000 (-4.29%) |
ノース・コハラ ( ハヴィ、コハラランチ) |
16 (-27.27%) |
$675,000 (-28.00%) |
サウス・コハラ (マウナ・ラニ、ワイコロア) |
85 (-35.11%) |
$495,000 (-9.75%) |
2008年前半のコンドミニアム市場の統計
地域 |
取引件数（前年比） |
中央値（前年比） |
ハワイ島平均 |
174 (-24.35%) |
$450,000 (+9.42%) |
ノース・コナ |
106 (-25.35%) |
$370,000 (-4.88%) |
サウス・コハラ |
87(-9.38%) |
$649,000 (-21.65%) |
B) 2008年前半を振り返って
売り物件数（在庫）は少し落ち着いてきたように見えます。特にコンドミニアム（ピンク）は20％在庫が縮小していますので、これは良い傾向です。
下は成約物件数（青：戸建、黄色：コンド、ピンク：1億円以上の戸建、水色：5千万円以上のコンド）の推移ですが、ハイシーズン（12月〜4月）には持ち直しているものの、全体では未だ下がり傾向であることがうかがえます。
コナ不動産中央値 (2001年〜現在）
紫：戸建 オレンジ；コンドミニアム
C）ハワイ諸島の不動産市場
一戸建て市場（2008年6月30日）
|
2007年の中央値 |
2008年の中央値（昨年比） |
ハワイ島 |
＄419,500 |
＄375,000 (-10.2%) |
コナ |
＄603,000 |
＄566,000（-8.5％） |
オアフ島 |
＄645,000 |
＄629,000 (-2.5%) |
マウイ島 |
＄648,000 |
＄592,000(-8.5%) |
カウアイ島 |
＄657,000 |
＄655,000 (-0.4%) |
作成：井尾黛介（いおだいすけ）
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