井尾黛介
Daisuke “KAI” Ioh (R)
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HAWAII 不動産ニュース |
「久々の明るい材料」
(２００8年7月26日） AP通信
ここ最近とかく暗いニュースばかりだったが、今週の金曜日（25日）に発表された数字は経済にとって久々に明るいものだった。
ウォールストリートの株価は木曜日には急落したものの、金曜日には若干ながら値を戻した。原油価格は6月頭以来の低い水準に留まり、ガソリン価格も過去7週間で最低価格だ。6月には軍事需要が支出を刺激し、住宅取引件数の下落率も予想を下回った。
とはいえ、米国経済の問題が解決したわけではない、と経済学者たちは注意を促している。
商務省の発表によれば、防衛省による軍事調達が増えたことが追い風となり、6月の重機受注は5月よりも0.8％上昇したという。過去4ヶ月では最高の伸びだ。6月はー0.4％が予測されていただけに嬉しいニュースとなった。
商務省は別の発表で、6月の新築住宅の販売はー0.6％となり、予測値のー1.2%の半分に踏みとどまった。ただし、新築住宅販売数はこの8ヶ月中7ヶ月で減少を記録している。
経済学者は、こうした傾向を好ましいことと捉えており、また、北東（ニューヨークなど）、ミッドウェスト（シカゴなど）の住宅販売がプラスに転じたことも指摘している。米国南部と西部の住宅販売はいまだ落ちている。全米の住宅在庫は10ヶ月分と未だ高いものの、2008年3月の11.2ヶ月分をピークに下落している。
全米自動車協会によれば、今週末の米国の平均ガソリン価格は、１ガロンあたり4ドルを下回るだろうと話している（１ガロンは約４リッター）。もし原油価格がこのまま維持されれば、ガソリン価格は9月一週目までにはもう２５セント下がってもおかしくないという。
米国消費者の消費意欲指数は5月の56.4から61.2に上昇した。ただし、この数字は1年前の９０.4から見ればまだまだ低い。
今年の住宅販売数は53万7千戸程度まで落ち、これは1991年以降最低となる見込み。2009年からは徐々に不動産市場は持ち直すと見られている。
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米国住宅法案、米国下院議会を通過
(2008年7月25日）
米下院議会は２３日、米政府系住宅金融機関（ＧＳＥ）の連邦住宅抵当金庫（ファニーメイ）<FNM.N>と連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）<FRE.N>支援策を含む住宅関連法案法案を可決した。
米議会予算局（ＣＢＯ）は、ＧＳＥ支援策が不要となる確率が５０％超と予想。実施した場合は、２００９年度─２０１０年度の財政負担が２５０億ドルと試算している。
以下は法案のポイント。
◎財務省のファニーメイおよびフレディマック向け融資枠（現行：各２２億５０００万ドル）を拡大。（２００９年１月に失効）
◎ファニーメイやフレディマックの財務内容が危機的状況に陥った場合、財務省が株式取得の形で出資することが可能。（２００９年１月に失効）
◎より強い権限を持つファニーメイやフレディマックの監督機関の新設。ＦＲＢに諮問して両ＧＳＥの自己資本比率を設定する。
◎返済が行き詰った住宅ローンを対象に、米連邦住宅局（ＦＨＡ）が最大３０００億ドルの借り換え支援。
◎ファニーメイ、フレディマック、米連邦住宅局（ＦＨＡ）が買い取ることができる住宅ローンの上限４１万７０００ドルを、高コスト地域では６２万５５００ドルに大幅引き上げ。
◎地方自治体に対し差し押さえられた住宅の買い取り・修繕費用として約４０億ドルを助成。
◎初めて住宅を購入する人に対し最大７５００ドルの税控除。住宅差し押さえ防止プログラムに２億ドル助成。
◎地方自治体が住宅ローン借り換え支援の財源とするため１１０億ドルの非課税債を追加発行することを認める。
◎連邦政府債務の上限を８０００億ドル引き上げ１０兆６０００万ドルに。
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「2009年半ばから経済回復」、バンク・オブ・アメリカの社長
(２００8年7月12日）パシフィック・ビジネス・ニュース
大手住宅ローン会社、カントリーワイドを買収したバンク・オブ・アメリカのKEN LEWIS社長は、ロサンジェルスのNPO団体へのスピーチで、「米国経済は2009年半ばから回復するだろう。業種によってはそれまでは厳しい状況が続くかもしれない」と話した。
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ハワイの不動産差し押さえ率は全米45位
(２００8年7月12日）パシフィック・ビジネス・ニュース
ハワイ州におけるローン返済不能による不動産差し押さえ率は、先月全米42位から45位になった。この数字は、昨年同時期よりも18％多いものの、先月よりも17％減少した。ハワイにおける差し押さえは3732世帯に対して1件と低い。差し押さえ率がもっとも高いネバダ州では、122世帯あたり一件と高い水準になっている。次に高いのはカリフォルニア、アリゾナ州。全米で見れば差し押さえ率は先月より3％ダウンしたが、前年と比較すると53％増となっている。
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不動産危機の終焉
The Housing Crisis Is Over
（2008年5月8日 ウォールストリート・ジャーナル・オンライン記事より）
金融関係ならびに一般のマスコミは相変わらず不動産バブル崩壊を取り上げ、今後益々ひどくなると煽っている。しかし、現実には2008年4月が底になる可能性が高い。そう、今が底なのである。
信じられない？ とは言え、底といっても2005年の絶好調の時期まで価格が戻る訳ではないことを最初に言っておこう。これいにはあと15年ほどかかるだろう。下落トレンドが落ち着くということであり、これが何よりも重要なポイントだ。
多くの人は不動産市場が2005年7月にピークに達してからすでに3年近く経過したことを忘れている。新築物件販売数はピーク時の140万戸からなんと63％落ち込んだ。新規着工数は50% 減少し、これは人口増加率で調整すれば1982年と同水準だ。
さらに。住宅着工数も過去15年間で最低であり、GDPのわずか3.8％に過ぎない。これは今年の四半期に最低記録を塗り替えるだろう。では、何故今が底なのだろうか。簡単に言えば、バブル崩壊をもたらした理由と同じだ。値ごろ感である。
今回の不動産ブームによる価格の高騰により、多くの米国人にとって住宅が手が届かなくなった。これは特に初めて家を購入する層に顕著だ。1990年代から2000年代初頭には、所得のおよそ19％をローン返済に充てれば家が購入できたが、2005年〜2006年にはそれが25％に上昇した。そして今、初めて住宅を購入する若い層にとっては29％〜37％の負担となった。これでは負担が大きすぎる。
価格が上がりすぎたために、主たる住居を必要とする層（投機目的でなく）が購入を諦めた。そしてこれがバブルの崩壊につながった。
現在、不動産価格は10％〜15％下がっている一方で所得は上がっているし（上昇率は悪くなっているが）、ローン利率は最近の最高利率よりも0.7％も低い。今では所得の19％のローン返済額、または初めて持ち家を購入する層にとっては31％という数字に落ち着き始めている。言い換えれば1990年代の水準に戻ってきているということだ。ブームによって取り残された人々が戻ってきている。
次の疑問は、これほど売り物件が多い中で、果たして本当に価格が安定するのだろうか？ということだが、これに対する冗談のようでまじめな答えは：「必ずそうなっている」。
これまでの過去5回の大きな不動産調整時期を見返してみても（1980年代ｔに取引数が50〜60％下落し、価格が12〜15％下落したことがあったのを覚えているだろうか）、市場は必ず底を打ち、価格下落率は次の1〜2ヶ月で半分になっている。
この説明としては、価格の下落が止まるころには、在庫がすでに減り始めていることが多い。これが現在の状況にあたる。新築物件のピークは2006年の7月で59万8千戸であったが、現在は48万2千戸だ。この在庫数は11ヶ月分に値し、過去25年で最大だ。しかしこれは1974年、1982年、1991年と同水準で、いずれのケースも6ヶ月以内に価格の下落が落ち着いた。
建設のペースが落ちているため、在庫が減り、そして現在では新規着竣工数は新規物件販売数を下回るようになった。あと数ヶ月すれば、新規竣工数は新規物件販売数を年間5万〜10万戸のペースで下回るだろう。
在庫調整はさらに速度を速め2008年の終わりには在庫は7ヶ月分、40万戸を切るだろう。この在庫の縮小は価格に大きな影響を与えるものの、2009年の終わりに在庫が5か月分に縮小するまでは価格の下落は止まらないだろう。通常5ヶ月分の在庫（売り物件数）は、歴史的にみてもかなりタイトな市場を意味する。
多くの博識者は、史的見地から不動産価格はさらに30％落ちなければおかしいという。これはインフレ率との兼ね合いから引き出された見解であることが多い。現在の住宅価格はこの40年のインフレ率とを30％上回るため、不動産価格は30％下落しなければならないと考えているわけだ。この単純な論理は表向きには正しいように見えるが、実は欠点がある。
まず最も重要なことは、ほとんどの米国人はローンを使って住宅を購入しているという点を無視していることだ。ローンで住宅を購入する場合、もっとも重要なのは毎月の可能返済額である。現在30年固定ローンの利率は5.7％であり、1981年は18.5％だった。このローン利率を比較すれば1970年代や1980年代の住宅価格と今の住宅価格を単純に比較するのがいかにおかしいかお分かりだろう。
これは一般経済から見て良いニュースだ。不動産ブームの終焉はここ2年に渡りGDPを1％押し下げている。経済のわずか5％を占めるにすぎない業界にしては非常に大きな力だ。
住宅価格下落率が半分になれば、市場に対する見方が大きく変化する。担保設定基準が変化すからだ。銀行が現在の下落率が数年続くと仮定すれば、返済滞り率や差し押さえ率のリスクを避けるために、担保額を低く設定するのは当然な話だ。
取引数が上がり、価格下落率が落ち着くということは、不動産所有者による返済不能が減るということだ。従って差し押さえ率が下落する。
住宅価格下落率が落ち着くことにより、これまで3000億ドルともいわれる不良債権の市場価値が上昇することになる。市場価値が上昇しないまでも、担保価値が落ち着けば、住宅市場、金融システム、そして経済一般に対するリスクの見方が大きく変わることになるだろう。
住宅ブームの終焉で今現在も未だ経済試練に立たされているのは間違いない。ことはいえ、この不況を作り出したのが不動産なら、また不動産が引っ張り挙げてくれることだろう。そしてそのプロセスはすでに始まっているのだ。
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ハワイのリゾート不動産市場は堅調
専門家は価格の上昇を予想
ウェスト・ハワイ・トゥディ紙
2008年4月28日
景気後退、クレジット問題、不動産バブルの崩壊が全米を震撼させているものの、ハワイのリゾート不動産市場の価格はむしろ上昇している。
とはいえ、不動産調査会社のデータワーク社のキャサディ氏は、これまで統計には現れていないが、今後は価格が下がる可能性があると話している。
「過去の不動産市場のサイクルとは異なり、取引件数の減少が価格の下落につながっていない。ハイエンドのバイヤーがこのまま残り、低下価格帯のバイヤーが戻ってくれば価格が落ち込むことはないだろう。」
しかし、逆が起きれば、価格が下落する可能性があると同氏は指摘した。
また同氏は市場が悪くなっても価格がむしろ上がる可能性があると話した。「不動産価値が下がり、失業率が上がり、収入が減れば価格は上がりようがないはずだが、ここに中国からの投資が流れ込むと話が変わる。それを踏まえたうえで、取引件数はすでにかなり減少しており、そろそろ底に近づいている。従って現段階での質問はむしろ、『いつが底なのか？』ということだ。」
昨年、ハワイ諸島でリゾート物件の取引件数が上昇したのはマウイだけだが、それでも僅か3％に過ぎなかった。2007年にはハワイ島は14％、カウアイ島は9％の下落となったものの、これはオアフの74％の下落には足元にも及ばない。オアフでは2006年には312件のリゾート物件が売れたが、翌年2007年は僅か81件に留まった。
ハワイ島の下落が大きいように見えるが、ハワイ州では最高の578物件がハワイ島で取引された。これは2005年の719件、2006年の674件に比較すれば確かに落ちている。しかし2003年のリゾート物件の取引数が562件だったことを考えれば悪くない数字だ。
マウイのリゾート不動産市場は政治環境の変化により新たな開発が進まなくなるため、価格が下落することが予測されている。
ハワイ島では、コハナイキ・リゾートの販売がいつ始まってもおかしくない状況にある。「これらの要因に加え、マウナラニ、マウナケア、ワイコロアといったリゾートにまだ土地が十分ある状況を考えると、ハワイ島は将来にわたってもマウイを越える成長を続ける可能性が高い。
ハワイ島の新築リゾート・コンドミニアムの供給は遅れており、今後3年で300戸と予測されている。
これはハワイ州内では最低であり、最大供給を誇るマウイでは681戸が供給されると見積もられている。
リゾート物件の価格は州全体で上昇している。ハワイ島のリゾート不動産価格は2006年に若干下がったものの、平均価格は193万ドルとなっている。ハワイ島のリゾート不動産の価格はハワイ州内で第2位だが、オアフのリゾート物件の平均価格の300万ドルに比較すると安く感じるだろう。
マウイ島は2006年に大きく価格が下がったものの、昨年は23％価格が上昇して平均価格が160万ドルとなった。一時期はお買い得とされていたカウアイだが、リゾート物件に関して言うならば、50万ドル弱だったものが現在では120万ドルに上昇している。
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ハワイ物件差し押さえ率50州中43位(２００8年2月2日）
サブプライム問題の影響を受けて、ローン支払いの滞りが増えているが、２００７年度のハワイ州全体の不動産差し押さえ率は全米50州中43位と全米でも安定した不動産市場の状態が明らかになった。ネバダ州がトップでその後にフロリダ、カリフォルニア、アリゾナ、ミシガン州が続いている。
差し押さえ率が低いのは、サウス・ダコタ、バーモント、ウェスト・バージニア、メイン、ハワイ州。
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活発なハワイの高級不動産市場（ニューヨーク・タイムズ 2007年12月7日）
米国本土では不動産市場の落ち込みが続いている一方で、外国人によるハワイ人気が高まっており、高級物件市場と高級物件開発は2006年をむしろ上回る勢いが続いている。
ホノルルの高級住宅地であるカハラではつい先日、新築の一戸建てが1,125万ドルで売却されたが、これはまさに現在のハワイ高級不動産市場を象徴している。わずか2ヶ月前の10月にはカハラでは今年最高の1,590万ドルの家も売れた。EOVINO不動産社長のDonald Eovionos氏によれば、良好な海外不動産市場と最近の為替状況がハワイを魅力的にいるという。
「富裕層にとってハワイは、言ってみれば米国西海岸のモナコだ。今年の海外からのハワイ不動産投資は過去最高になる可能性がある。」と同氏は話している。
1960年代はカナダ人、1970年代にはアラブ人、そして1980年中頃から後半にかけては日本人がハワイ不動産にこぞって投資をおこなった。こうした不動産投機とも呼べる現象は過去に不動産バブルを引き起こした。そして今、日本人とカナダ人が戻ってきていることに加え、環太平洋、ヨーロッパ、中国、韓国やそのほかのアジア諸国からの需要も高まっている。
ホノルルのプルデンシャル社の副社長によれば、オアフ島の不動産取引件数は全体では約10％程度落ちているものの、高級物件市場は2007年3期は前年比較で14％の伸びを見せた。
ホノルル不動産協会のエコノミストであるシャピロ氏は、ホノルルにおいて100万ドル以上の物件が2007年は10月までで497件売れたが、これは2006の同期間の460件を上回ったと話している。
実はハワイの高級不動産市場の復調の兆しはすでに確認済みだ。2006年11月に売り出されたワイキキのトランプタワーはわずか8時間で7億ドルを売り上げるという前人未踏の記録を打ち立てた。「ハワイは世界でも有数のデスティネーションにとなった」（トランプタワーのマーケティングを担当してS&P社のLoughery副社長）。
ハワイと日本で同時並行で行われたトランプタワーの売却だが、あまりのスピードにトランプ氏の娘で副社長でもあるIvanka Trumpも危うく買い損ねるところだったという。「40％はハワイとアジアから。残りは全世界からのバイヤーだ。」
弱くなったドルがさらに世界の投資家をハワイに惹きつけている。「ここ90日で外国人バイヤーの数が顕著に増えている」とホノルルのコールドウェルバンカーの社長も話している。
数ヶ月前に円高に移行した際、日本人のバイヤーが増えたのと同様に、この30年で最高の為替レートの恩恵を受けようとするカナダ人のバイヤーが増えている。「5年前100万ドルのハワイの物件はカナダ･ドルで160万ドルだった。しかし今では為替のお陰で100万ドル以下で購入できる。この8週間で為替が大きく動いたため、投資をしたいと考えているカナダ人は多い」。
カウアイの高級プロジェクトも手がけるS&P社によれば、購入したバイヤーの中でカナダのアルバータとブリティッシュ･コロンビアの比率が高かったという。「数週間で7,600万ドルの不動産が売れた」。2008年1月に販売予定のマウイ島のリッツ･カールトンも海外からの注目度が高い。
強いユーロと、より便利な国際路線により、欧州のバイヤーもハワイ不動産の購入を検討するようになってきていると、ハワイ島リマックス社のスパー氏も話している。
「これだけユーロが強くなると、ヨーロッパ圏外に物件を購入する可能性が高くなる」とドイツ生まれでギリシャとトルコで生まれ育ったスパー氏は話す。実際欧州の投資家がハワイに投資し始めているという。
また、ハワイ州観光協会のWienert氏によれば、近い将来ハワイは韓国や中国のバイヤーをもひきつけることになるだろうと話している。
遅くとも2009年の前半には韓国はビザなし渡航が可能となり、ハワイがより身近になる。
またハワイ政府は中国からの観光がより容易になる道を模索している。現在はビジネス目的でなければ渡航できないが、それを観光目的で入国できるようにしたいという。「こうした変化により観光が増えるだけでなく、投資も増えと観光局は考えている。
中国と韓国の急成長と金融規制はそれぞれの国内資産を海外に振り分けることにつながると香港の商業不動産会社のAthertonディレクター話す。
ハワイ不動産の専門家は、ハワイの高級市場の魅力は単に為替や金融政策によるものではないと考えている。たとえばメリル･リンチ日本社長がオアフの1,590万ドルのカハラの家を購入したのが良い例だ。売主代理を務めたサザビーズ不動産のメアリー・ウォレルによれば海外で成功した米国人がハワイに購入するケースが増えているという。
「ハワイは綺麗な空気と水があり、かつ安全という、極めて魅力的なデスティネーションだ」とウォレル氏は話す。
こうしたバイヤーの増加により、高級不動産開発プロジェクトへの投資も増えている。
「もちろん他にも活発な不動産市場もあるだろうが、ハワイの魅力は他の地域とは一線を画している。カンボジアに旅行をしても、まずそこにリタイアしたいとは思わないが、ハワイはその点違う。」と香港のAtherton氏は話した。